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22 août 2023

Les dérogations aux règles de densité en faveur du logement peuvent porter sur les règles de gabarit-enveloppe

Par une décision du 10 juillet 2023, le Conseil d’Etat se prononce sur les modalités d’application des dérogations aux règles du PLU prévues par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme (tel que modifié par la loi « ELAN »), pouvant être accordées aux projets de transformation d’immeubles existants soumis à PC, dans le but de favoriser la production de logements.

Pour mémoire, la possibilité de recourir à ces dérogations suppose que le projet soit situé en zone tendue au sens de l’article 232 du code général des impôts (v. liste prévue par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, intégrant la Ville de Paris). En outre, les dérogations sont accordées au cas par cas, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation.

Ainsi, un projet de transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, peut déroger aux règles relatives à la densité, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit de l’immeuble existant (3° de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme).

Le Conseil d’Etat précise qu’il résulte de l’économie générale de ces dispositions que les règles affectant la densité correspondent à l’emprise au sol, à la hauteur ou au gabarit des bâtiments fixées par le règlement du PLU. Elles autorisent donc une dérogation aux règles de gabarit-enveloppe du PLU de Paris, même si ne sont pas remplies les conditions pour bénéficier d’une dérogation aux règles de gabarit prévue par les 1° et 2° du même article.

Dans ses conclusions, le rapporteur public du Conseil d’Etat avait, en ce sens, considéré que si la dérogation visée au 3° de l’article pouvait être lue comme une dérogation aux seules règles d’emprise au sol (qu’il qualifie de « substitut le plus « naturel » aux règles du COS »), la maîtrise de la densité fait intervenir davantage de facteurs que celui de l’occupation horizontale de l’espace. Il proposait donc au Conseil d’Etat de juger que ces dispositions permettent sous conditions une dérogation à toutes les règles qui, en l’état du droit, contribuent à la maîtrise de la densité : emprise au sol, mais aussi hauteur et gabarit.

Cette lecture constructive du texte avait déjà été retenue dans une instruction gouvernementale du 28 mai 2014 relative au développement de la construction de logement par dérogation aux règles d’urbanisme et de la construction, indiquant que la dérogation du 3° de l’ancien article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme pouvait porter sur toutes les règles qui « concourent au gabarit ».

CE 10 juillet 2023, n° 462717, mentionné aux Tables

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