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7 janvier 2022

Loi de finances pour 2022 : les principales mesures affectant le secteur immobilier

La loi de finances pour 2022 a été publiée au Journal officiel du 31 décembre 2021.

Au regard de l’échéance électorale à venir, la loi de finances contient peu de mesures fiscales, notamment dans le secteur immobilier.

Sauf précision particulière, les mesures évoquées ci-dessous s’appliquent à compter du 1er janvier 2022.

  • Confirmation de la baisse du taux de l’impôt sur les sociétés

La loi de finances ne remet pas en cause la baisse du taux de l’impôt sur les sociétés qui est désormais fixé à 25 % pour les entreprises dont l’exercice est ouvert à compter du 1er janvier 2022. Ce taux est porté à 25.83 % en tenant compte de la contribution sociale sur l’impôt sur les sociétés pour les sociétés dont l’impôt sur les sociétés excède 763.000 euros. Ce taux est désormais commun à l’ensemble des entreprises, sans distinction selon que leur chiffre d’affaires est inférieur ou supérieur à 250 millions d’euros.

  • Assouplissement de l’option TVA pour les sociétés de gestion de fonds immobiliers

Les acteurs du secteur bancaire et financier, et notamment les sociétés de gestion de fonds immobiliers, peuvent désormais opter pour la taxation à la TVA, opération par opération, plutôt que globalement pour l’ensemble de leurs opérations (cf. notre article sur le sujet lors des discussions parlementaires).

Les modalités pratiques de cette option à la carte n’ont pas encore été précisées. En pratique, il semblerait que les contribuables souhaitant recourir au mécanisme de l’option opération par opération doivent informer préalablement l’administration fiscale et ensuite recourir à l’option en fonction des opérations (en prenant notamment en considération la possibilité pour l’autre partie de récupérer ou non la TVA), sans avoir à informer l’administration fiscale lors de chaque option.

Au regard de la récente réponse ministérielle Grau concernant l’option TVA par local (cf. notre article sur le sujet), on peut espérer que les contribuables qui ont opté avant le 1er janvier 2022 seront autorisés à restreindre le périmètre des options en cours. Ce point mérite toutefois d’être clarifié par l’administration fiscale.

  • Restitution de la retenue à la source sur certains revenus versés à des sociétés étrangères 

Afin de mettre le droit français en conformité avec le droit de l’Union Européenne, la loi de finances met en place un nouveau mécanisme de restitution pour certaines retenues à la source afin  de prendre en compte les charges supportées par les contribuables pour l’acquisition et la conservation des revenus soumis à ces retenues à la source.

Ce mécanisme concerne notamment la retenue à la source sur les dividendes versés à des sociétés étrangères prévue à l’article 119 bis 2 du Code général des impôts. Il pourra donc être mis en œuvre par des contribuables étrangers (UE, EEE et Etats tiers conventionnés) investissant dans des sociétés immobilières françaises sous réserve toutefois qu’ils ne puissent pas imputer la retenue à la source dans leur Etat de résidence. Par ailleurs, lorsque le contribuable réside dans un Etat tiers, la participation dans la société française ne doit pas lui permettre de participer de manière effective à la gestion ou autre contrôle de cette société.

Ce dispositif est applicable à compter du 1er janvier 2022. Toutefois, pour les revenus versés avant cette date, les contribuables étrangers devraient être en mesure de se prévaloir de la jurisprudence communautaire pour demander une restitution partielle des retenues à la source.

Par ailleurs, le régime de restitution des retenues à la source aux entreprises déficitaires est aménagé, notamment en ce qui concerne le délai pour demander la restitution et le report d’imposition.

  • Dispositifs hybrides : précisions sur l’exercice de réintégration de la charge déduite

La loi de finances précise l’exercice de réintégration de la charge déduite (i) lorsque le paiement n’a pas été inclus dans le résultat imposable du bénéficiaire, alors que ce dernier a donné lieu à déduction dans l’Etat de résidence du débiteur ou (ii) dans une situation de double déduction.

Dans ces deux hypothèses, la réintégration de la charge doit avoir lieu dans les conditions de droit commun et ainsi être effectuée au titre du dernier exercice ayant commencé au cours des 24 mois suivant la fin de l’exercice au titre duquel la charge a été initialement déduite.

Par ailleurs, nous attirons votre attention sur le fait que l’administration fiscale a publié le 15 décembre 2021 ses commentaires (très attendus) sur les mesures de lutte contre les dispositifs hybrides résultant de la loi de finances pour 2020. Ces commentaires feront l’objet d’un article distinct.

  • Télépaiement de la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles 

La loi de finances  prévoit une obligation de paiement par télérèglement de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France. Pour rappel, la déclaration de taxe de 3 % doit obligatoirement être souscrite par voie électronique depuis 2021.

  • Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement a fait l’objet de plusieurs ajustements. En particulier, l’exonération applicable en cas de reconstruction à l’identique d’un immeuble sinistré est étendue aux locaux sinistrés reconstruits comprenant en outre des aménagements rendus nécessaires en application des règles d’urbanisme.

  • Extension du taux de TVA de 5,5% en matière de logement locatif social

La loi de finances étend, sous certaines conditions, l’application du taux réduit de TVA de 5,5% applicable en matière de logement locatif social à certaines livraisons de locaux réalisées dans le cadre de l’acquisition-amélioration et financé par un prêt locatif social, ainsi qu’à certaines livraisons à soi-même de logements sociaux et de travaux financés par certains prêts réglementés.

Par ailleurs, certaines conditions d’application du taux intermédiaire de TVA de 10 % sont aménagées

  • Investissement dans le logement locatif intermédiaire

La loi de finances prévoit qu’à compter de 2023, l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties qui bénéficie aux investisseurs dans le logement locatif intermédiaire sera remplacée par une créance d’impôt sur les sociétés d’égal montant et de même durée.

  • Exclusion de la prépondérance immobilière des titres de foncières solidaires agréées (droits d’enregistrement)

Sous certaines conditions, la loi de finances prévoit que, pour les besoins des droits d’enregistrement applicables à la cession de droits sociaux, les titres des sociétés foncières solidaires agréées ne sont pas considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière dont la cession est soumise au taux de 5 % en application de l’article 726 du Code général des impôts.

Loi de finances pour 2022 n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, JO du 31 décembre 2021

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