Catégories
  • Immobilier
  • Fiscal
  • Urbanisme
  • Environnement et Énergie
  • Financements
  • Autre
  • Valider
0
Actualités
  • Jurisprudence
  • Textes
  • Doctrine
  • L'essentiel du mois
  • Valider
0
Année
0
Mois
  • Janvier
  • Février
  • Mars
  • Avril
  • Mai
  • Juin
  • Juillet
  • Août
  • Septembre
  • Octobre
  • Novembre
  • Décembre
  • Valider
0
2 février 2024

Résiliation du bail commercial par voie de notification : la mise en demeure préalable n’est pas nécessaire lorsqu’elle est vaine

Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation affirme qu’une mise en demeure préalable du bailleur n’est pas nécessaire pour qu’un locataire résilie unilatéralement son bail commercial sur le fondement de l’inexécution grave des obligations du bailleur, dès lors qu’il résulte des circonstances que cette mise en demeure est vaine.

En l’espèce, un bailleur avait consenti à une société locataire trois baux commerciaux sur des locaux dépendant d’un même immeuble. Quelques mois plus tard, la locataire a quitté les biens donnés à bail et a cessé le paiement des loyers. Par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, le locataire a justifié son départ par les agissements du gérant de la société bailleresse lui reprochant de s’être régulièrement introduit dans les locaux loués et d’y avoir eu des comportements déplacés envers plusieurs de ses salariées.

La bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers postérieurs au départ de celle-ci. La locataire a reconventionnellement sollicité le prononcé de la résiliation des baux à effet de la date de son départ.

La Cour d’appel a retenu que le comportement déplacé et inapproprié du gérant de la société bailleresse  à l’égard des salariées de la société locataire était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués. Ces éléments justifiaient ainsi la résiliation du bail sans qu’il puisse être exigé une mise en demeure préalable. La société bailleresse s’est alors pourvue en cassation.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la résolution résulte soit d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice (article 1224 du Code civil). Si le créancier résout ainsi le contrat par voie de notification, il le fait à ses risques et périls et doit, sauf urgence, préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable (article 1226 du Code civil).

La Cour de cassation rejette cependant le pourvoi formé par le bailleur au motif que, la Cour d’appel ayant établi que le comportement du dirigeant de la société bailleresse était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, une mise en demeure préalable, qui eut été vaine, n’était pas nécessaire pour résilier le bail.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation applique ainsi au bail commercial la solution déjà récemment affirmée en matière de contrats de prestations de services dans un arrêt de la chambre commerciale (Com., 18 octobre 2023, pourvoi n°20-21.579).

Cass. 3ème Civ. , 25 janvier 2024, n°22-16.583

12 octobre 2021
La Cour de cassation avait été saisie, le 9 juillet 2021, d’une demande d’avis par le Tribunal judiciaire de Chartres sur la question de l’application de l’exception d’inexécution, de la force majeure et de la perte partielle de la chose louée pour suspendre l’obligation de paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives des […]

Découvrir l’article

20 décembre 2021
Par un arrêt du 1er décembre 2021, la Cour d’appel de Paris a jugé que le locataire de locaux destinés à l’usage exclusif de bureaux pour y exercer une activité commerciale bénéficie du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. A l’occasion de la vente de locaux à usage de […]

Découvrir l’article

07 mars 2023
Par un arrêt en date du 15 février 2023, la Cour de cassation a jugé que la vente d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice et ne résulte pas d’une décision du bailleur, de sorte que le droit de préemption prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce […]

Découvrir l’article

10 décembre 2021
La Préfecture de Police de Paris a publié, le 20 juillet 2021, un document intitulé « Doctrine pour la construction des immeubles en matériaux biosourcés et combustibles », dite « Doctrine Bois », établi avec la participation de la Brigade des sapeurs-pompiers de Paris. La « Doctrine Bois » vise à apporter une « réponse globale » et « cohérente » aux risques accrus de […]

Découvrir l’article

04 février 2022
Un décret instituant une aide dite « coûts fixes consolidation » est paru au Journal officiel du 3 février 2022. Cette aide vise à compenser les charges fixes non couvertes des entreprises particulières affectée par l’épidémie de Covid-19. Selon la notice du décret, « cette aide est accessible aux entreprises ayant été créées avant le 1er janvier 2019 […]

Découvrir l’article

22 juillet 2022
Dans un arrêt rendu le 19 mai 2022, la Cour d’appel de Versailles rappelle que le bailleur dispose d’un motif légitime pour solliciter une expertise au sens de l’article 145 du Code de procédure civile dès lors qu’« aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que […]

Découvrir l’article