En vertu de l'article 19 de la directive TVA, transposé à l'article 257 bis du CGI, la transmission d'une universalité de biens n'est pas regardée comme une livraison. C'est le cas y compris lorsque les locaux d'exploitation sont seulement donnés à bail au cessionnaire (CJUE, 10 novembre 2011, Schriever, C-444/10).

Par un arrêt du 2 septembre 2026, le Tribunal de l'Union européenne juge que le bail consenti par le cédant au cessionnaire à l'occasion de la transmission ne fait pas partie de l'universalité transmise. Le cédant, qui donne désormais l'immeuble en location exonérée, doit donc régulariser la TVA déduite sur ses travaux de construction, alors même que le cessionnaire continue d'y exercer l'activité taxable reprise.

Dans cette affaire, une société belge avait cédé son fonds de commerce de jardinerie et loué, le même jour, une partie des bâtiments au cessionnaire. Le Tribunal relève que seul un droit au bail préexistant, transféré en tant qu'élément du fonds, aurait pu être compris dans l'universalité, ce qui n'est pas le cas d'un bail conclu à l'occasion de la cession.

En pratique, le cédant qui conserve les murs et les loue au cessionnaire a tout intérêt à opter pour l'assujettissement des loyers à la TVA en amont de la cession de son fonds de commerce, en application de l'article 260, 2° du CGI. La location étant alors taxée, l'immeuble reste affecté à une opération ouvrant droit à déduction et aucune régularisation n'est due par le cédant.

TUE, 2 septembre 2026, aff. T-397/25, A&P Deco NV c/ Belgische Staat