Une réponse ministérielle est venue expliciter le régime des droits à déduction supportés par les marchands de biens et promoteurs à raison d’immeubles inscrits en stock, en particulier lorsqu’un immeuble ancien est temporairement donné en location ou qu’une opération combine rénovation d’un immeuble ancien et construction neuve.

• Immeubles anciens destinés à la revente

En principe, la TVA acquittée lors de l’acquisition d’un immeuble ancien inscrit en stock n’est déductible que si la revente est effectivement soumise à la TVA sur option, et à compter de l’exercice de cette option. Il en va de même de la TVA sur les dépenses directement liées à cette vente.

La mise en location temporaire est, en principe, sans incidence sur cette analyse, en l'absence de lien direct et immédiat entre l'achat de l’immeuble et l'activité intercalaire de location. Les loyers intercalaires ne sont donc pas pris en compte pour déterminer les droits à déduction de la TVA afférente à la construction ou à l’acquisition de l’immeuble destiné à la revente. Ils doivent en revanche être pris en compte pour déterminer les droits à déduction de la TVA grevant les dépenses propres à l’activité de location.

La réponse rappelle toutefois qu'il existe une exception à ce principe avec le mécanisme d’assimilation qui prévoit que, pour les besoins de la TVA, un immeuble en stock est considéré comme immobilisé lorsque, au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l'achèvement de l'immeuble, il est utilisé pendant plus d'un an pour une opération relevant d'une activité économique dans le champ d’application de la TVA (voir notre post précédent). Dans cette situation, la TVA acquittée lors de l'acquisition peut être déduite dans les conditions de droit commun avant même l’exercice de l’option sur la revente.

• Opérations combinant rénovation d’un immeuble ancien sans production d’un immeuble neuf et construction neuve

Dans cette hypothèse :

- la TVA grevant les dépenses relatives à la construction de l’immeuble neuf destiné à être revendu avec TVA est immédiatement déductible dans les conditions de droit commun ;

- en revanche, la TVA grevant l’acquisition et la rénovation de l’immeuble ancien ne devient déductible qu’après l’exercice éventuel de l’option pour la taxation de sa revente.

• Autres précisions

Lorsque l’option ne porte pas sur l’intégralité des locaux cédés, la TVA afférente à la construction ou à l’acquisition de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier n’est déductible qu’à hauteur du coefficient de taxation applicable. Il en va de même des dépenses mixtes affectées concurremment à la construction neuve et à l’acquisition ou à la rénovation de l’immeuble ancien.

Enfin, la réponse réaffirme que les frais généraux qui ne présentent pas de lien direct et immédiat avec une opération particulière peuvent néanmoins ouvrir droit à déduction lorsque ces dépenses constituent des éléments du prix des biens ou services fournis par l’assujetti et entretiennent, à ce titre, un lien direct et immédiat avec l’ensemble de son activité économique. La TVA correspondante est alors déductible à hauteur de son coefficient de taxation, déterminé dans les conditions de droit commun sur la base de son chiffre d’affaires annuel.

Réponse ministérielle Liger, n° 16091, JOAN 3 novembre 2026