21 février 2025
Vente immobilière : vente « en l’état » et « servitudes non-apparentes », portée des clauses d’exonération de garantie du vendeur
Par un arrêt en date du 13 février 2025, la Cour de cassation a considéré qu’une clause stipulant que l’acquéreur d’un bien immobilier prend ce dernier « en l’état » et s’interdit tous recours contre ses vendeurs pour quelque cause que ce soit : « notamment en raison des vices cachés », ne permet pas, faute de le prévoir expressément, d’écarter la garantie des vendeurs au titre des servitudes non apparentes.
En l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier a vendu ce dernier à des co-acquéreurs par acte authentique.
Les co-acquéreurs ont, plusieurs années après, revendu le bien immobilier à un acquéreur final.
L’acquéreur final a ultérieurement découvert, dans le sous-sol du terrain d’assiette du bien immobilier, un réseau d’évacuation des eaux non signalé dans son acte de vente.
L’acquéreur final a alors assigné les vendeurs intermédiaires en résolution de la vente et en paiement de dommages-et-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées.
Les vendeurs intermédiaires ont ensuite appelé en garantie le vendeur initial.
La cour d’appel a écarté :
• la demande en garantie de l’acquéreur final à l’encontre des vendeurs intermédiaires ; et
• l’appel en garantie des vendeurs intermédiaires à l’encontre du vendeur initial ;
au motif que l’acquéreur final aurait, aux termes de son acte authentique de vente, accepté de prendre le bien immobilier « en l’état » et renoncé à tous recours, pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et vices cachés.
De la sorte, les juges d’appel ont retenu que la clause exonératoire stipulée dans l’acte de vente final avait bien pour effet d’exonérer les vendeurs intermédiaires (et de manière incidente le vendeur initial) de la garantie contre les servitudes non apparentes disposée à l’article 1638 du Code civil.
Pour rappel, cet article dispose que « si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ».
La Cour de cassation a considéré que la clause du contrat de vente final : « propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées » et a par conséquent cassé l’arrêt d’appel.
