Par un arrêt du 11 septembre 2025, publié au Bulletin, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation apporte deux précisions en matière de mandat d’agent immobilier :

• d’une part, l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat n’affecte pas sa validité si l’agent justifie détenir, à la date de celui-ci, une carte régulièrement délivrée ;
• d’autre part, la limitation temporelle du droit de suite d'un agent immobilier est valide, de telle sorte que la conclusion d'une vente entre le vendeur et un acquéreur présenté par l'agent ne donne lieu à aucune rémunération de l'agent dès lors que la vente intervient après l'expiration du droit de suite contractuellement fixé dans le mandat.

En l’espèce, deux sociétés ont confié en janvier et mai 2016 à un agent immobilier deux mandats de recherche de biens, d’une durée de trois mois chacun, assortis d’une clause interdisant de traiter directement avec un vendeur présenté par l’agent jusqu'à l'expiration d'une durée de douze mois après l’expiration des mandats.

En octobre 2018, soit bien après l’expiration de ce délai de douze mois, les sociétés mandantes ont acquis les biens concernés sans l’intervention de l’agent, lequel a alors sollicité le paiement de ses commissions.

La cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 4 avril 2023, a confirmé la validité des mandats et condamné les sociétés mandantes au paiement des commissions, retenant que l’acquisition n’avait été possible que grâce à l’entremise active de l’agent.

Les sociétés mandantes se sont pourvues en cassation, invoquant (i) la nullité des mandats faute de mention sur ces derniers du lieu de délivrance de la carte professionnelle, ainsi que (ii) l’absence de droit à commission, les acquisitions étant intervenues après l’expiration du délai contractuel de douze mois suivant la fin des mandats, délai à l'expiration duquel elles pouvaient contractuellement traiter directement avec le vendeur.

Sur le premier moyen relatif à la validité du mandat, la Cour, au visa des articles 3 et 6, I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, juge « que l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée ». Elle confirme donc l’arrêt d’appel sur ce point.

Sur le second moyen relatif au droit à commission, la Cour rappelle le principe selon lequel « lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue ».

Cependant, la Cour précise que cette règle s’applique « à moins que les parties en conviennent autrement ». Elle reproche ainsi à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission ».

Faute de base légale, la Haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel, précisant que l’appréciation du droit à commission au titre d'une opération conclue après l'expiration du mandat dépend strictement des stipulations contractuelles.

Cass., 3^e civ., 11 septembre 2025, n°23-17.579