La Cour de cassation a confirmé que, pour que les titres d’une société puissent être qualifiés de biens professionnels au sens de l’ancien article 885 O bis du CGI (exonérés d’ISF), l’activité de la société ne doit pas se résumer à la gestion de son propre patrimoine immobilier.
Au cas particulier, une société, dont l’objet statutaire était celui d’un marchand de biens, a été considérée par l’administration fiscale comme ayant une activité exclusive de gestion de son propre patrimoine immobilier. Dès lors, les titres de cette société ne pouvaient pas être qualifiés de biens professionnels pour le bénéfice de l’exonération d’ISF.
Pour écarter la qualification de marchand de biens, la Cour de cassation a suivi l’analyse de la cour d’appel qui s’était appuyée sur les éléments suivants :
- la société avait réalisé peu de ventes sur la période contrôlée et n’avait pas fait transparaître son intention d’exercer une activité spéculative de marchand de biens dans les actes d’acquisition conclus sur la période (e.g. absence d’engagements de revendre) ;
- la société avait immobilisé les constructions quand elles sont généralement comptabilisées en stock par les marchands de biens ;
- la société avait comptabilisé les produits de cession comme des produits exceptionnels quand ils sont en principe comptabilisés en vente de marchandises par les marchands de biens ; et
- la société exerçait une activité prépondérante de location nue, sans lien direct avec une activité d’achat/revente d’immeubles.
Depuis le 1er janvier 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI, mais la présente solution nous paraît transposable pour l’application des dispositions de l’article 965 du CGI.