16 septembre 2026
La détermination de la partie fixe du loyer binaire lors du renouvellement du bail commercial : une compétence du juge des loyers conditionnée par la volonté des parties
Par un arrêt du 18 juin 2026 (n°24-21.045), la Cour de cassation rappelle que le juge des loyers commerciaux peut être saisi aux fins de fixation de la partie fixe d'un loyer binaire uniquement si les parties sont convenues de lui conférer cette compétence.
En l'espèce, un preneur de locaux à usage commercial, dont le bail prévoyait un loyer binaire (composé d'une part fixe et d'une partie variable calculée sur le chiffre d'affaires) a sollicité le renouvellement de son bail et a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer la partie fixe du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en application de l'article L. 145-33 du Code de commerce.
La Cour d'appel de Douai a déclaré cette demande irrecevable au motif que :
- le loyer stipulé au bail présentait un caractère "binaire" (composé d'une partie fixe et d'une partie variable calculée sur la base du chiffre d'affaires) ;
- il ne pouvait être déduit des clauses du bail que les parties avaient convenu de soumettre la détermination de la partie fixe du loyer à la compétence du juge des loyers commerciaux en cas de désaccord lors du renouvellement.
Le preneur s’est pourvu en cassation en soutenant que le bail, soumis au statut des baux commerciaux, faisait expressément référence à la valeur locative et à l'article L.145-33 du Code de commerce pour la détermination du loyer de base de sorte que le juge des loyers commerciaux était compétent pour fixer la partie fixe du loyer binaire en l’absence de stipulation contractuelle contraire.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'analyse des juges du fond.
Elle énonce qu'en présence d'un loyer binaire, la fixation de la partie fixe lors du renouvellement du bail est exclusivement régie par la convention des parties. Le juge des loyers commerciaux ne peut donc pas fixer cette partie fixe du loyer à la valeur locative, selon les critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce, sauf si les parties en ont manifesté expressément la volonté.
Faisant application de ce principe à l'espèce, la Haute juridiction relève que la Cour d'appel de Douai a, par une appréciation souveraine, constaté que les parties ne s'étaient pas accordées pour soumettre la détermination du loyer renouvelé au juge des loyers commerciaux, et en a exactement déduit que la demande du preneur devait être rejetée.
