Par un arrêt rendu le 10 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise la portée de l’exigence d’une réception « prononcée contradictoirement » posée par l’article 1792-6 du code civil[1]. Elle juge que la réception judiciaire ne peut être prononcée si les entreprises ayant réalisé les travaux ne sont pas parties à l’instance, mais que la réception tacite, procédant de la seule volonté du maître de l’ouvrage, peut être constatée par le juge même en leur absence.

En l’espèce, des vendeurs avaient fait construire une maison, dont les travaux avaient fait l’objet d’une déclaration d’achèvement en 2016. La maison a été vendue l’année suivante à des acquéreurs qui, se plaignant de malfaçons affectant la construction et ses équipements, ont assigné leurs vendeurs en indemnisation sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ces derniers étant réputés constructeurs de l'ouvrage à l’égard de leurs acquéreurs (conformément à l'article 1792-1 2° du code civil).

Aucun procès-verbal de réception n’avait été dressé avec les entreprises ayant réalisé les travaux. Ces dernières n'ont pas été appelées dans la procédure.

Les acquéreurs demandaient au juge de constater une réception tacite de l’ouvrage par les vendeurs, résultant de leur prise de possession, ou, à défaut, de prononcer une réception judiciaire, l’ouvrage étant habitable.

La cour d'appel a rejeté l’intégralité des demandes, retenant, tant pour la réception judiciaire que pour la réception tacite, aux motifs que l'absence des entreprises à l'instance empêchait une réception contradictoire. Les acquéreurs se sont pourvus en cassation.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel au visa de l’article 1792-6 du code civil, en opérant une distinction :

• sur la réception judiciaire, elle approuve la cour d’appel de l’avoir écartée, en retenant que la réception judiciaire étant prononcée contradictoirement en application de l’article 1792-6 du code civil, elle ne pouvait être prononcée en l’absence des entreprises concernées dans la procédure judiciaire ;
• sur la réception tacite, après avoir rappelé que le maître de l’ouvrage peut recevoir tacitement l’ouvrage lorsqu’est établie, le cas échéant par présomption, sa volonté non équivoque d’accepter les travaux, elle pose la règle : « La réception tacite, qui procède, non de la décision du juge, mais de la volonté du maître de l’ouvrage, peut être constatée par le juge même lorsque les locateurs d’ouvrage concernés ne sont pas parties à l’instance ».

La distinction ainsi opérée par la Haute juridiction entre le prononcé d’une réception judiciaire, acte du juge soumis au contradictoire, et la constatation d’une réception tacite, acte du maître de l’ouvrage que le juge se borne à reconnaître, emporte une conséquence pratique significative pour l’acquéreur d’un ouvrage construit sans procès-verbal de réception : à défaut de pouvoir mettre en cause l’ensemble des locateurs d’ouvrage, il lui reste possible de faire constater une réception tacite résultant de la prise de possession de l’ouvrage et du paiement du prix de l’ouvrage par son vendeur-constructeur, sans que l’absence des locateurs d’ouvrage à l’instance y fasse obstacle.

Cass., 3^ème Civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593 (publié au Bulletin)

[1]     L'article 1792-6, alinéa 1 du code civil dispose que : "La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement."