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29 septembre 2023

L’Essentiel des mois d’août et de septembre 2023

En droit immobilier, plusieurs arrêts récents ont apporté des précisions utiles pour la pratique des baux commerciaux. La Cour de cassation a notamment confirmé qu’en cas de communication par le bailleur d’un état des risques daté de plus de 6 mois, les juges du fond doivent rechercher « si le manquement imputé au bailleur est d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du bail« . Par cet arrêt, la Haute Juridiction a cassé à nouveau un arrêt par lequel la Cour d’appel de Paris avait jugé que le preneur était en droit de poursuivre la résolution du bail pour ce motif, sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice. La sanction ne serait donc pas automatique.

La Haute Juridiction a par ailleurs précisé que la règle d’ordre public selon laquelle les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants d’une résidence de tourisme sont conclus pour une durée ferme de neuf ans minimum (sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale) n’est pas applicable aux baux renouvelés. Elle a par ailleurs réaffirmé sa position selon laquelle les loyers commerciaux restent dus par le preneur même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement, souhaitant vraisemblablement tarir ainsi le contentieux à ce sujet.

Plus spécifique mais néanmoins intéressant pour ceux qui sont amenés à mettre en œuvre des stratégies de sortie de joint venture : la Cour de cassation a jugé que la cession de parts d’une SCI par un associé qui s’était auparavant engagé dans une procédure de retrait avec rachat de ses parts, acceptée par la SCI et dont l’échec n’avait pas été constaté, doit être annulée en ce qu’elle est intervenue en méconnaissance de la procédure de retrait en cours. Autrement dit, l’associé sortant doit veiller à ne pas poursuivre parallèlement ces deux procédures de sortie.

S’agissant du droit de l’urbanisme, au cœur de l’été, la  loi visant à faciliter la mise en œuvre de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, a été promulguée. Elle prévoit notamment la modification des délais d’adaptation des documents d’urbanisme pour la prise en compte de cet objectif, une garantie visant à ce que chaque commune bénéficie d’une surface minimale de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers de 1 ha sur la période 2021-2031, un décompte particulier pour les grands projets d’envergure nationale ou encore la création de conférences régionales du ZAN. Par ailleurs, après plusieurs années d’attente, la Métropole du Grand Paris a enfin adopté son schéma de cohérence territoriale (SCOT), s’articulant autour de 12 orientations, par une délibération du 13 juillet 2023.

 En matière de contentieux de l’urbanisme commercial, le Conseil d’Etat impose à la CNAC – et non au requérant – de rapporter la preuve que ses membres ont été régulièrement convoqués à sa réunion et qu’ils ont effectivement pu accéder aux documents devant être mis à leur disposition.

Le Conseil constitutionnel valide quant à lui la sanction attachée au défaut d’enregistrement des transactions en matière de contentieux d’urbanisme, à savoir que la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et que les sommes versées ou correspondant au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. En d’autres termes, c’est à bon droit que le défaut d’enregistrement conduit à l’obligation de rembourser l’indemnité transactionnelle.

Enfin, s’agissant du changement d’usage des locaux d’habitation, la Cour de cassation complète sa jurisprudence relative à la charge de la preuve de l’usage d’habitation : la production d’une fiche « H2 » postérieure au 1er janvier 1970 et faisant mention d’une occupation du local par son propriétaire ou son usufruitier ne permet pas d’établir l’usage d’habitation à cette date.

07 novembre 2022
Par un arrêt rendu le 26 octobre 2022, la Cour de cassation retient que « la contestation constante et quasi-immédiate de la qualité des travaux, suivie d’une demande d’expertise judiciaire portant sur les manquements de l’entrepreneur, était de nature à rendre équivoque la volonté du maître de l’ouvrage de recevoir celui-ci » et en déduit, en […]

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29 avril 2022
Aux termes d’une décision rendue au fond le 12 avril 2022, le Tribunal judicaire de Béthune a retenu l’application de l’article 1722 du Code civil (destruction de la chose louée) pour remettre en cause l’obligation de paiement des loyers sur la période de fermeture administrative du premier confinement (15 mars 2020 au 11 mai 2020). […]

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07 octobre 2022
Le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, publié au Journal officiel du 5 octobre 2022, modifie le dispositif d’information des acquéreurs et des locataires préalablement à la signature d’un acte de location ou de vente d’un bien immobilier. En particulier : – le décret met à jour la procédure d’élaboration de l’état des risques naturels […]

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27 juillet 2022
Aux termes d’un arrêt rendu le 13 juillet 2022, la Cour de cassation s’est à nouveau prononcée sur l’édification d’une construction en violation d’un cahier des charges de lotissement et a, de manière inédite, infléchi sa position quant à la sanction encourue dans une telle hypothèse . Dans cette affaire, le voisin souhaitait voir prononcer […]

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13 avril 2022
Dans un arrêt rendu le 30 mars 2022, la Cour d’appel de Paris, statuant en référé, a retenu l’application de l’article 1722 du Code civil (destruction de la chose louée) pour remettre en cause l’obligation de paiement du loyer pendant les périodes de fermeture administrative. Dans cette affaire, le preneur, gestionnaire de 52 résidences de […]

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31 octobre 2023
Par un arrêt en date du 6 juillet 2023, la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de servitude occulte non déclarée lors d’une vente immobilière, le principe de l’octroi à l’acquéreur lésé d’une indemnisation n’est pas conditionné à la démonstration préalable de la gravité que revêt cette servitude occulte pour ce dernier. En l’espèce, […]

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