Par un arrêt en date du 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient que la date de prise d'effet du refus de renouvellement du bail mentionnée dans le congé délivré par le bailleur est sans incidence sur le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, lequel court à compter de la date de notification du congé (et non la date de sa prise d'effet).

En l'espèce, le 27 octobre 2020, le preneur d'un bail commercial a sollicité, au cours de sa tacite prolongation, le renouvellement du bail avec effet au 1^er janvier 2021. En date du 15 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer un congé de refus de renouvellement du bail avec offre d'une indemnité d'éviction, précisant que ce congé prendrait effet au 30 juin 2021.

Le preneur a, ensuite, assigné le bailleur en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction et le bailleur a sollicité, en date du 31 mai 2023, la nomination d'un expert en charge d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1^er juillet 2021.

Le preneur s'est opposé à cette demande en soutenant que l'action du bailleur en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite, dans la mesure où elle a été exercée le 31 mai 2023, soit plus de deux ans après le 15 décembre 2020, date à laquelle le bailleur a notifié le refus de renouvellement.

Le bailleur considérait au contraire que la prescription biennale court à compter de la date de prise d'effet du congé de refus de renouvellement qu'il avait lui-même déterminée (soit le 30 juin 2021) et non à compter de la date à laquelle le congé emportant refus de renouvellement  a été notifié au preneur (soit le 15 décembre 2020). Dès lors, son action en fixation de l'indemnité d'occupation notifiée le 31 mai 2023 n'était, selon lui,  pas prescrite.

La Cour d’appel a toutefois donné raison au preneur en retenant que le point de départ de la prescription biennale court à compter de la notification du refus de renouvellement du bail (et donc en l'espèce à compter du 15 décembre 2020) et non à compter de la date d'effet du congé (fixée dans cette affaire au 30 juin 2021) et, par conséquent, que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite.

La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d'appel en rappelant que :

• lorsque le bailleur fait connaitre au preneur sa décision de refuser le renouvellement demandé par le preneur, le bail prend fin la veille du dernier jour du trimestre civil qui suit la demande du preneur, lequel devient redevable d'une indemnité d'occupation à compter du lendemain de cette date ; et
• le fait que le bailleur ait, pour signifier son refus de renouvellement, délivré un congé avec effet à une date postérieure à sa notification est sans incidence sur le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, lequel court à compter de la date de notification du refus de renouvellement

La Haute juridiction rejette donc le pourvoi du bailleur et confirme le caractère prescrit de son action en fixation de l'indemnité d'occupation, celle-ci ayant été exercée plus de deux ans après la notification du congé de refus de renouvellement.

Cass., 3^ème Civ., 3 septembre 2026, n°25-12.012