04 novembre 2026
Bail commercial : en cas de départ anticipé du preneur, les loyers restent dus jusqu’à l’échéance triennale, même en cas de relocation
Par un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient qu’en l’absence de résiliation amiable ou judiciaire du bail commercial, le preneur ayant quitté les lieux avant la première échéance triennale reste redevable des loyers jusqu’à cette date, peu important que le bailleur ait entre-temps reloué les locaux à un tiers.
En l’espèce, une société était locataire de locaux en vertu d’un bail commercial ayant pris effet le 1er février 2021. Le 25 mars 2021, le preneur a notifié au bailleur son intention de résilier unilatéralement le bail à compter du 1er avril 2021 et a quitté de manière anticipée les locaux loués par rapport à la date de la prochaine échéance de triennale (31 janvier 2024).
Le bailleur n'a pas accepté cette demande de résiliation anticipée et a assigné le preneur en paiement des loyers jusqu’au terme du bail et, subsidiairement, jusqu’à l’expiration de la première période triennale.
La Cour d’appel de Saint-Denis a retenu que le preneur était redevable des loyers dus jusqu’au 31 janvier 2024, date de la première échéance triennale.
Le preneur s’est pourvu en cassation, soutenant notamment que la relocation par le bailleur des locaux à un tiers au cours de cette période faisait obstacle au paiement des loyers jusqu’à son terme. Il invoquait à cet égard le principe de la réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime, sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil.
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel en retenant que :
- le bailleur n’ayant pas accepté la résiliation amiable anticipée du bail et la Cour d’appel n’ayant été saisie d’aucune demande de résiliation judiciaire par le preneur, le bail s’est poursuivi malgré le départ de ce dernier ;
- le congé délivré pour une date d'effet erronée avait produit ses effets à la première échéance triennale, soit le 31 janvier 2024 ;
- les loyers sont dus jusqu’à cette date, sans que le bailleur ait à démontrer l’existence d’un préjudice.
La Haute juridiction rejette donc le pourvoi du preneur, confirmant que la relocation des locaux à un tiers avant l'échéance triennale est sans incidence sur l'exigibilité des loyers jusqu'à cette date.
