12 novembre 2026
Cession du bail par le preneur partant à la retraite : chaque bailleur indivis doit recevoir la signification de la cession
Par un arrêt du 15 octobre 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le projet de cession du bail par le preneur partant à la retraite ou admis au bénéfice d'une pension d'invalidité doit être signifié à chacun des bailleurs indivis pour faire courir le délai de deux mois prévu par l'article L. 145-51 du code de commerce, sauf mandat spécial donné à l'un d'eux pour recevoir cette signification.
En l'espèce, une locataire avait signifié son intention de céder son droit au bail sur le fondement de l'article L. 145-51 du code de commerce à une seule des trois bailleresses indivises, "prise en son nom personnel et au nom de ses deux coindivisaires", sans qu'aucune convention organisant leur représentation ne soit produite. Cette signification devait permettre aux bailleurs d'exercer leur droit de préemption sur la cession.
Une fois la cession réalisée, les bailleresses ont demandé qu'elle leur soit déclarée inopposable et que le bail soit résilié. La locataire et la cessionnaire leur ont opposé l'expiration du délai de deux mois.
La Cour d'appel de Paris a retenu que la locataire avait "légitimement pu croire" que la destinataire de l'acte disposait d'un pouvoir général de représentation de ses coindivisaires, au vu notamment des renouvellements du bail signés par cette seule bailleresse en leur nom (CA Paris, 19 déc. 2024, n° 24/01934). La Cour d'appel a donc rejeté la demande d'inopposabilité des bailleurs.
La Cour de cassation censure cette analyse. Après avoir rappelé la teneur de l'articles 815-3 du code civil sur l'indivision et de L. 145-51 du code de commerce, elle en déduit que le délai de deux mois "ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l'égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d'entre eux du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'entre eux pour recevoir cette signification".
Elle reproche donc à la Cour d'appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations, puisque la locataire connaissait les trois indivisaires bailleurs et n'avait signifié son projet de cession qu'à l'une d'elles, qui n'avait pas reçu mandat des autres coindivisaires.
La rigueur de la solution tient aux effets que l'article L. 145-51 du Code de commerce attache à la signification. Ce texte permet au preneur qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, de céder son bail en vue d'activités différentes de celles prévues au bail. Le bailleur dispose alors de deux mois à compter de la signification pour exercer sa priorité de rachat ou saisir le tribunal. À défaut, son accord est réputé acquis et il perd la possibilité de s'opposer à la cession. Compte tenu de cet effet attaché au silence du bailleur, la Cour exige que la signification parvienne à chaque indivisaire, directement ou par l'intermédiaire de celui qu'ils ont spécialement mandaté pour la recevoir.
Une solution comparable avait déjà été retenue pour le congé délivré par le preneur, qui doit être adressé à chacun des propriétaires indivis sauf mandat donné à l'un d'eux (CA Caen, 2e ch. civ., 30 mars 2023, n° 21/02259).
