Nous souhaitons tout d’abord à nos lecteurs une belle et heureuse année 2023.
En droit immobilier, la fin d’année 2022 a notamment été marquée par plusieurs décisions de justice en matière de baux commerciaux : citons par exemple un arrêt de la Cour d’appel de Paris rappelant l’importance pour le bailleur d’être suffisamment explicite et intelligible sur les manquements invoqués dans son commandement de payer pour que les juges puissent constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ou encore un arrêt technique mais néanmoins intéressant de la Cour de cassation apportant des précisions sur le mécanisme légal de séquestre de l’indemnité d’éviction due au preneur évincé tel que prévu par le statut des baux commerciaux.
La fin d’année 2022 a également été l’occasion de revenir sur une riche actualité législative et jurisprudentielle concernant l’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce relatif au droit de préemption « Pinel » offrant la possibilité au preneur à bail commercial de locaux « à usage commercial ou artisanal » de les acquérir lorsque leur propriétaire envisage de les vendre. En outre et alors que les assujettis au « Décret tertiaire » avaient jusqu’au 31 décembre 2022 pour effectuer les premières déclarations requises sur la plateforme OPERAT, on retiendra que le Conseil d’Etat a rejeté un recours en annulation des arrêtés d’application dudit « Décret tertiaire ».
Enfin, plusieurs mesures adoptées en 2022 ont pris effet le 1er janvier 2023, parmi lesquelles la modification du dispositif d’information des acquéreurs et des locataires préalablement à la signature d’un acte de location ou de vente d’un bien immobilier et l’extension des exigences réglementaires relatives aux caractéristiques et à la performance énergétiques et environnementales s’agissant des bureaux neufs (ainsi que certains locaux d’enseignement) situés en France métropolitaine aux extension de ces constructions et aux constructions provisoires.
En matière de droit public immobilier, le Conseil d’Etat est venu confirmer que la délivrance des titres d’occupation du domaine privé des personnes publiques n’était pas soumise aux obligations de publicité et de mise en concurrence prévues par le Directive Services.
Côté urbanisme, le Conseil d’Etat a rendu plusieurs décisions importantes.
D’abord, il opère un revirement de jurisprudence en jugeant qu’une demande de pièce complémentaire illégale, car ne relevant pas de celles listées par le code de l’urbanisme, n’interrompt pas le délai d’instruction du dossier et ne fait pas obstacle à la naissance d’une autorisation d’urbanisme tacite.
Ensuite, il vient préciser qu’à la suite d’une annulation juridictionnelle d’un refus de permis de construire (PC), ne peut être considérée comme une confirmation de la demande d’autorisation initiale au sens et pour l’application l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme la modification d’un projet dépassant de simples ajustements ponctuels. Une telle demande doit être regardée comme portant sur un nouveau projet et doit, dans ces conditions, être appréciée non au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision illégale de refus de PC, mais au regard des règles applicables à la date de cette nouvelle demande. Le juge administratif n’est par ailleurs pas obligé de motiver son refus de sursoir à statuer en vue de la régularisation des vices entachant la légalité du PC dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de régularisation. Ce refus peut donc être implicite.
Enfin, la Haute juridiction apporte des précisions sur l’articulation entre l’autorisation de lotir et le PC délivré sur l’un des lots créés : L’illégalité de l’autorisation de lotir ne peut être utilement invoquée, par voie d ’exception, à l’encontre du PC délivré sur l’un des lots créés.
En fiscal, nous noterons un arrêt de la Cour de Cassation qui nous a précisé que la cession de l’usufruit temporaire de parts de sociétés à prépondérance immobilière n’est pas soumise aux droits d’enregistrement au taux de 5 % mais seulement au droit fixe de 125 €.
Par ailleurs, la TVA fait toujours parler d’elle. La CAA de Lyon a apporté des détails sur le régime applicable en matière de TVA au dépôt de garantie conservé par le vendeur dans l’hypothèse d’un désistement de l’acheteur. Elle a jugé que la somme conservée par le vendeur en cas de désistement est passible de la TVA dans la mesure où elle rémunère un service individualisable de réservation du bien au profit du futur acquéreur et entretient un lien direct avec ce service. De son côté, le Conseil d’Etat a confirmé qu’un acquéreur ne peut demander le remboursement d’une TVA facturée à tort lorsque cette acquisition aurait dû être dispensée de TVA en application de l’article 257 bis du CGI.
Enfin, le BOFiP a mis fin à sa consultation publique sur le régime TVA applicable aux indemnités de résiliation anticipée, de remise en état et celles d’occupation illégale.