En droit immobilier, un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 15 mars 2023 a été particulièrement remarqué et commenté, en ce qu'il est venu harmoniser sa position avec celle de la troisième chambre civile de la Haute juridiction, en affirmant que la rétractation d’un promettant lié par une promesse unilatérale de vente (PUV) régie par le droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016 (portant réforme du droit des contrats) est inefficace et n’empêche donc pas, sauf stipulation contraire, la vente de se réaliser. Ainsi, pour toute les PUV, quelle que soit leur date de conclusion, le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la signature de la promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, à moins que les parties conviennent qu'il en soit autrement.
Sur le plan réglementaire, on retiendra notamment la soumission à consultation publique, du 14 mars 2023 au 4 avril 2023, d'un projet d’arrêté ayant pour objet de modifier les conditions d’obtention du label « HPE rénovation » relatives aux bâtiments à usage résidentiel uniquement. Ces dernières semaines nous ont par ailleurs permis de passer en revue les principaux points à retenir concernant deux nouveaux objets juridiques relativement récents : le «droit de surplomb», entré en vigueur le 25 juin 2022, destiné à privilégier l’isolation thermique des bâtiments existants par l’extérieur, d'une part ; et le « carnet d’information du logement», applicable depuis le 1er janvier 2023 et destiné à faciliter la réalisation et le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les logements, d'autre part.
Enfin, le marché immobilier actuel et le traditionnel rendez-vous annuel du MIPIM ont été l'occasion de proposer un éclairage juridique sur les mécanismes d’ajustement de prix dans les ventes immobilières et sur l'intérêt que ces outils peuvent présenter, dans certains dossiers, pour aider vendeurs et acquéreurs à surmonter le décalage entre leurs attentes respectives sur le plan financier.
En droit de l’urbanisme, les textes réglementaires d’application de la loi Climat et Résilience sur les dérogations aux règles de hauteur et de gabarit du PLU, dont peuvent bénéficier les projets de constructions qualifiés d’exemplaires aux plans énergétique ou environnemental, sont parus le 10 mars 2023.
Du côté du régime du changement d’usage, pendant que les nouvelles réglementations locales occupent le juge administratif, le juge judiciaire apporte des précisions utiles en considérant qu’un locataire qui sous-loue un local meublé est passible de l’amende civile pour changement d’usage illicite, même s’il y est autorisé par son bail, ou encore que la location via des baux mobilités de plusieurs lits au sein d’un même logement constitue un changement d’usage illicite.
Ce mois de mars a enfin été marqué par la parution, le 24 mars 2023, de nouvelles dispositions réglementaires sur le régime des destinations et sous-destinations des constructions, qui confirment les solutions apportées la veille par le Conseil d’Etat sur la qualification des dark stores, des dark kitchens, des data centers et des bureaux des administrations.
Dans cette même décision, le Conseil d’Etat confirme que les dispositions de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, relatives à la possibilité pour l’administration de prononcer une mise en demeure – le cas échéant sous-astreinte – de régulariser ou mettre en conformité des travaux, sont applicables aux changements de destination soumis à simple déclaration préalable (même sans travaux).
En droit fiscal, plusieurs précisions ont été apportées concernant la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles. Tout d'abord, une réponse ministérielle est venue préciser que le droit à l'erreur (issu de la réponse ministérielle Loncle du 13 mars 2000) s’applique uniquement aux contribuables n’ayant pas déposé de déclarations de taxe de 3 % mais ne s’applique pas aux contribuables ayant souscrit des déclarations incomplètes ou erronées. Ensuite, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que ce droit à l'erreur ne s’applique plus lorsque le contribuable n’a pas régularisé sa situation dans le délai de 30 jours accordé par l’administration fiscale.
Enfin, en matière de droits d'enregistrement, la Cour de cassation a jugé que l’apport d’un immeuble à une société poursuivant une activité de marchand de biens ne pouvait pas bénéficier du droit fixe de 375 € / 500 €, applicable à l'époque des faits (l'enregistrement est gratuit depuis 2019 mais cette solution nous paraît transposable).
